{"id":1000,"date":"2026-07-29T15:30:00","date_gmt":"2026-07-29T14:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/pisosvitoria.com\/blog\/?p=1000"},"modified":"2026-07-26T20:28:03","modified_gmt":"2026-07-26T19:28:03","slug":"el-atasco-de-las-herencias-compartidas-en-vitoria-que-pasa-si-un-heredero-no-quiere-vender-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pisosvitoria.com\/blog\/el-atasco-de-las-herencias-compartidas-en-vitoria-que-pasa-si-un-heredero-no-quiere-vender-la-vivienda\/","title":{"rendered":"El atasco de las herencias compartidas en Vitoria: \u00bfQu\u00e9 pasa si un heredero no quiere vender la vivienda?"},"content":{"rendered":"\n<p>Gestionar una&nbsp;<strong>herencia en Vitoria y \u00c1lava<\/strong>&nbsp;suele complicarse cuando una vivienda queda en&nbsp;<strong>proindiviso<\/strong>(copropiedad indivisa) entre varios herederos.<\/p>\n\n\n\n<p>Es un escenario frecuente: uno o varios copropietarios necesitan vender para obtener liquidez o evitar gastos fijos (IBI, comunidad, mantenimiento), mientras que otro rechaza la venta por motivos sentimentales o econ\u00f3micos. Esta falta de acuerdo genera un \u00abatasco\u00bb familiar y legal que puede prolongarse durante a\u00f1os si no se gestiona correctamente.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<p>&#x2696;&#xfe0f; Marco legal del proindiviso en Espa\u00f1a y \u00c1lava<\/p>\n\n\n\n<p>La resoluci\u00f3n de estos conflictos se rige por una combinaci\u00f3n de normativas estatales y auton\u00f3micas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil:<\/strong>\u00a0Dicta que la propiedad pertenece\u00a0<em>pro indiviso<\/em>\u00a0a varias personas. Cada heredero es due\u00f1o de una cuota abstracta, no de una parte f\u00edsica concreta de la vivienda.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Art\u00edculo 400 del C\u00f3digo Civil:<\/strong>\u00a0Establece que\u00a0<strong>ning\u00fan copropietario est\u00e1 obligado a permanecer en la comunidad<\/strong>. Cualquier heredero puede pedir en cualquier momento la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan. Los pactos de indivisi\u00f3n tienen un l\u00edmite m\u00e1ximo de 10 a\u00f1os prorrogables.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derecho Civil Vasco (Ley 5\/2015):<\/strong>\u00a0Aunque otorga una enorme flexibilidad al testador para organizar su sucesi\u00f3n en \u00c1lava, una vez aceptada la herencia y constituida la comunidad de bienes, se aplican las reglas generales de divisi\u00f3n del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Impuesto de Sucesiones en \u00c1lava (Norma Foral 11\/2005):<\/strong>\u00a0Es muy favorable para familiares directos (con exenciones de hasta 400.000 \u20ac para descendientes y c\u00f3nyuges), pero no modifica las obligaciones ni las restricciones de la copropiedad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00bfSe puede vender una casa heredada sin la unanimidad de los herederos?<\/p>\n\n\n\n<p><strong>No.<\/strong>&nbsp;Para vender el inmueble completo a un tercero se requiere el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios. Un solo voto en contra bloquea por completo la venta ordinaria de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p>&#x1f6e0;&#xfe0f; Opciones legales si un heredero bloquea la venta en Vitoria<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando el acuerdo parece imposible, la ley y el mercado ofrecen tres caminos principales:<\/p>\n\n\n\n<p>1. Extinci\u00f3n de condominio (Comprar la parte de los otros)<\/p>\n\n\n\n<p>Es la soluci\u00f3n m\u00e1s eficiente y econ\u00f3mica cuando uno de los herederos s\u00ed desea conservar el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>C\u00f3mo funciona:<\/strong>\u00a0El heredero interesado adquiere las cuotas de los dem\u00e1s y los compensa econ\u00f3micamente seg\u00fan una\u00a0<strong>tasaci\u00f3n inmobiliaria profesional<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ventajas fiscales en \u00c1lava:<\/strong>\u00a0Se formaliza mediante escritura notarial y tributa por el impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD), que es mucho m\u00e1s bajo que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Adem\u00e1s, suele evitar o reducir el impacto de la plusval\u00eda municipal.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>2. Venta de cuotas individuales de la herencia<\/p>\n\n\n\n<p>Cualquier copropietario tiene pleno derecho a vender su porcentaje abstracto de la vivienda a un tercero o a otro inversor.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Derecho de tanteo y retracto:<\/strong>\u00a0Los dem\u00e1s coherederos tienen preferencia para adquirir esa cuota en las mismas condiciones durante el plazo de un mes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inconveniente:<\/strong>\u00a0Vender una porci\u00f3n minoritaria de un piso es poco atractivo para el mercado abierto y suele conllevar fuertes p\u00e9rdidas de valor, ya que el comprador entra en una copropiedad en conflicto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>3. Acci\u00f3n de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan (V\u00eda judicial)<\/p>\n\n\n\n<p>Si el bloqueo persiste, cualquier heredero puede interponer una demanda judicial (<em>actio communi dividundo<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El resultado:<\/strong>\u00a0Al ser una vivienda un bien indivisible, el juez ordenar\u00e1 la\u00a0<strong>subasta p\u00fablica del inmueble<\/strong>para repartir el dinero en proporci\u00f3n a las cuotas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Desventajas graves:<\/strong>\u00a0Es un proceso largo, costoso (gastos de abogados, procuradores y peritos) y destructivo para las relaciones familiares. Adem\u00e1s, los pisos en subasta judicial suelen venderse por un valor muy inferior al de mercado (entre el 50% y 70% de su valor real). Es la peor opci\u00f3n econ\u00f3mica para todos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p>&#x1f91d; La mediaci\u00f3n profesional: La soluci\u00f3n inteligente<\/p>\n\n\n\n<p>Acudir a los tribunales o malvender las cuotas genera p\u00e9rdidas de tiempo, dinero y bienestar emocional. La alternativa m\u00e1s rentable es alcanzar un acuerdo extrajudicial guiado por expertos neutrales.<\/p>\n\n\n\n<p>Un mediador inmobiliario especializado en herencias aporta:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Tasaciones reales sin compromiso<\/strong>\u00a0para fijar un punto de partida justo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Neutralidad<\/strong>\u00a0para facilitar el di\u00e1logo entre familiares en conflicto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Soluciones creativas<\/strong>\u00a0en materia de plazos, compensaciones o alquileres condicionados.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00bfPor qu\u00e9 resolver tu herencia con PisosVitoria?<\/p>\n\n\n\n<p>En&nbsp;<strong>PisosVitoria.com<\/strong>&nbsp;(Grupo Fern\u00e1ndez de Nograro), contamos con m\u00e1s de 70 a\u00f1os de experiencia mediando y gestionando la venta de miles de viviendas en la provincia. El Grupo Fern\u00e1ndez de Nograro ha sido galardonado con el&nbsp;<strong>Premio Azurmendi 2025<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Ofrecemos un servicio integral de venta dise\u00f1ado espec\u00edficamente para resolver la venta de viviendas en herencias complejas en Vitoria-Gasteiz, Rioja Alavesa, Condado de Trevi\u00f1o y Miranda de Ebro:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>&#x2696;&#xfe0f;\u00a0<strong>Asesoramiento jur\u00eddico y fiscal:<\/strong>\u00a0Contamos con un\u00a0<strong>abogado propio colegiado en \u00c1lava (N\u00ba 1681)\u00a0<\/strong>que garantiza la m\u00e1xima seguridad jur\u00eddica y la optimizaci\u00f3n de tus impuestos.<\/li>\n\n\n\n<li>&#x1f4d0;\u00a0<strong>Asesoramiento t\u00e9cnico:<\/strong>\u00a0Disponemos de un\u00a0<strong>arquitecto propio (Colegiado en \u00c1lava N\u00ba 4448)<\/strong>\u00a0para la gesti\u00f3n de planos 3D, informes t\u00e9cnicos y Certificados de Eficiencia Energ\u00e9tica (CEE).<\/li>\n\n\n\n<li>&#x1f4f8;\u00a0<strong>Plan de venta premium:<\/strong>\u00a0Impulsamos la venta del inmueble mediante fotograf\u00eda profesional, tours virtuales, difusi\u00f3n en redes sociales (TikTok, Instagram, WhatsApp) y pantallas LED en el centro de Vitoria para atraer compradores cualificados r\u00e1pidamente.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>No permitas que una propiedad compartida se convierta en un problema judicial interminable.&nbsp;<strong><a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/pisosvitoria.com\/content\/10-vender\" target=\"_blank\">Inf\u00f3rmate sobre nuestro plan de venta de pisos en Vitoria<\/a><\/strong>&nbsp;o vis\u00edtanos en nuestra oficina de la Calle Prado n\u00ba 6, junto a la Virgen Blanca. Te ayudaremos a desatascar la situaci\u00f3n de forma r\u00e1pida, rentable y amistosa.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gestionar una&nbsp;herencia en Vitoria y \u00c1lava&nbsp;suele complicarse cuando una vivienda queda en&nbsp;proindiviso(copropiedad indivisa) entre varios herederos. Es un escenario frecuente: uno o varios copropietarios necesitan vender para obtener liquidez o evitar gastos fijos (IBI, comunidad, mantenimiento), mientras que otro rechaza la venta por motivos sentimentales o econ\u00f3micos. 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